Hvis ejendomsmarkedet falder, sker dette
Af David Bakkegaard Karsbøl
Flere faktorer peger på, at vi er tæt på toppen i ejendomsmarkedet. Men hvad sker der normalt, når ejendomspriserne begynder at falde?
De fleste aktivklasser har haft gavn af den ekstremt ekspansive pengepolitik siden finanskrisen, og nogle af dem har allerede reageret på forventningen om, at centralbankerne vil stramme pengepolitikken igen ved at sætte renterne op (og på anden vis).
En af de aktivklasser, der endnu ikke har vist tydelige tegn på at have reageret, er ejendomsmarkedet, der også er understøttet af høje inflationsforventninger og dermed forventninger om højere indkomstniveauer i husholdningerne og i virksomhederne. Imidlertid er også ejendomsmarkedet nu også løbet ind i problemer, hvilket kan ses på følgende indikatorer:
- Futures markedet på ejendomspriser i USA indpriser et fald på over 10 pct. over de kommende tre-fire år
- Jobmarkedet er ved at vende, og antallet af nyoprettede stillinger samt virksomheder, der melder om vanskeligheder ved at finde medarbejdere, indikerer alle, at vi står over for problemer
- Renterne er steget betydeligt, hvilket har gjort finansieringen af ejendom væsentligt dyrere og dermed reduceret det forventede afkast for ejendomsinvestorer
- Materialepriser og prisen på råvarer relateret til byggeindustrien er faldet kraftigt, og det samme er resultaterne fra virksomheder i byggebranchen i spørgeskemaundersøgelser.
Min vurdering er derfor, at vi efterhånden kan tage for givet, at priserne på ejendomme er på vej nedad (også herhjemme – delvist af samme årsager). Når det er sagt, vil det efter min mening være en alvorlig fejltagelse at tro, at vi står over for et scenarie, der kan sammenlignes med finanskrisen, som havde baggrund i en række meget alvorligere, finansielle ubalancer.
Alligevel er det på denne baggrund relevant at forholde sig til, hvad der normalt sker, når ejendomsmarkedet falder. I stort omfang er spørgsmål besvaret af ansatte tilknyttet den amerikanske centralbank, der beskæftigede sig med problemstillingen i et såkaldt Study Paper # 841 fra 2005.
Selvom papiret efterhånden er lidt bedaget, anser jeg det stadig for at rumme gode bud på spørgsmålet, fordi finanskrisens fald i ejendomsmarkedet (2007-2010) var anormalt store (og derved kunne påvirke de gennemsnitlige estimater for meget). Dertil kommer, at papiret ser på en række lande med data helt tilbage til 1970. Hvis papiret og dets estimater står til troende, vil man efter en top i ejendomsmarkedet normalt kunne se følgende ske:
- Centralbankerne fortsætter normalt med at stramme pengepolitikken ved at hæve renterne med gennemsnitligt 3 procentpoint i det efterfølgende år. Dette er tilsyneladende også ved at ske nu.
- Derefter svækkes økonomien, som gradvist går mod en recession – blandt andet som følge af mindre byggeaktivitet. Dette ser vi også nu, hvor vi allerede har set flere lande med negativ kvartalvis vækst.
- Centralbankerne reagerer derefter ved at sænke renterne med cirka 5 procentpoint.
- Inflationen er typisk høj, når en top i ejendomsmarkedet observeres, og den fortsætter med at være relativt høj i et år efter. Herefter falder den betydeligt.
- Aktiemarkedet falder typisk med 25 pct. (justeret for inflation) i de to år, der efterfølger en top i ejendomsmarkedet. Måske har vi allerede set en del af dette fald, men i takt med at indtjeningsestimaterne i virksomhederne svækkes, og arbejdsmarkedet vender som følge af lavere byggeaktivitet, risikerer aktier at blive yderligere påvirket.